//עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה

הסכם קומבינציה

הסכם בין בעל הקרקע לבין קבלן ולפיו בונה הקבלן על המגרש של בעל הקרקע ובתמורה מקבל בעל המגרש חלק מהדירות.

אופן העסקהעסקת קומבינציה כוללת שתי עסקאות: – מכירת זכויות במקרקעיןקבלת שרותי בניה מהקבלן )בתמורה(. • "מכר מלא" – בעל המגרש מוכר את כל זכויותיו במגרש ותמורת זאת הוא מקבל מספר דירות מגורים "דירות התמורה". בנויות מהקבלן, • "מכר חלקי" – בעל המגרש מוכר רק חלק יחסי מהמגרש בעוד שחלק אחר שעליו ייבנו "דירות התמורה" נשאר ברשותו. החלקים נקבעים לפי יחס השווי שבין ערך הקרקע לשווי עלות הבניה.

"מכר מלא" – עסקה עתירת מס

בעל המגרש חייב בסמוך לכריתת הסכם מס שבח בגין מכירת כל זכויותיו במגרש. • חל כפל מס רכישה: הקבלןבגין רכישת המקרקעין של דירות התמורה. הבעליםבגין דירות התמורה.

מס ערך מוסףהקבלן אינו יכול לנכות את המע"מ בגין חלק המקרקעין שעליו ייבנו דירות התמורה בשל מגבלות מנגנון החיוב שנקבע בתקנה 6ב' לתקנות מע"מ. – כמו כן חל מע"מ בגין "מכירת" דירות התמורה לבעל המקרקעין כולל מרכיב הקרקע. )בעית המע"מ קיימת חלקית גם במכר חלקי(.

יום המכירה "יום המכירה" הינו יום כריתת ההסכם )"היום שבו נעשתה המכירה"(. בעבר חלה חלופה נוספת )הוראת שעה בסעיף 19(4 ))שהתייחסה לעסקאות קומבינציה: המוקדם מבין שני המועדים הבאים: – יום סיום הבניה בחלק המוכרהמוקדם מבין: • ראוי לשימוש. • קבלת טופס 4. – יום מכירת הזכויות ביתרת המקרקעין, כולן או מקצתן, ע"י המוכר )לרבות מכירות פטורות( ובהתקיים יתר התנאים שנקבעו בסעיף 19(4.

יום המכירה ושווי המכירה בהסכם עם תנאי מתלה

הלכת אלדר שרון )ע"א 89/489 – )יום ההסכם הוא "יום המכירה" ולא מועד התקיימות התנאי המתלה. • חריגכאשר התנאי המתלה אינו רצוני בין הצדדים אלא נובע מהוראות הדין. • שווי המכירה אף הוא נקבע במועד כריתת ההסכם ועל כן עלית ערך הדולר לא צריכה לשנות את שווי העסקה. מדובר בהכנסה מהפרשי שער ולא בהכנסה הונית )חל פטור לגבי יחיד לפי סעיף 9(13 )לפקודה

שינוי תב"ע כתנאי מתלה תיקון סעיף 19

בחוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 )תיקוני חקיקה(, התשע"א הוספה חלופה נוספת ל"יום המכירה" בסעיף 19(תיקון 69 🙂 ")3א( במכירת זכות במקרקעין המותנית בהתקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הזכות לפי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, שתמורתה הושפעה מהגדלת אפשרויות הניצול כאמור וכולה אינה בכסףיום אישור התכנית"

עסקת פינוי בינוייום המכירה

עסקת פינוי בינוי הינה למעשה עסקת קומבינציה לגבי מתחמי פינויבינוי. • סעיף 49כ' לחוק מסמ"ק דוחה את יום המכירה: • "על אף האמור בחוק זה ובחלק ב' לפקודה לענין פינוי לשם בינוי, במכירה ליזם של כל הזכויות ביחידה במתחם או בשטח שלגביו הוגשה בקשה לפי סעיף 49כח להכריז עליו כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי, המותנית בתנאי מתלה, או שהיא מכירה של זכות לרכישת זכות ביחידה כאמור )בפרק זההאופציה(, יום המכירה יהיה המוקדם מבין אלה, לפי הענין ובלבד שנמסרה הודעה למנהל כאמור בסעיף 49כא: • )1 )המועד שבו התקיים התנאי; "מימוש האופציה" – המועד • )2 )המועד שבו מומשה האופציה; בסעיף זה, שבו מחזיק האופציה רכש את הזכויות ביחידה שלגביה ניתנה האופציה; • )3 )המועד שבו התחיל היזם או מי מטעמו את הבניה בבניין שבו נמצאת היחידה הנמכרת. • בסעיף 49כא' נקבעה חובה על היזם למסור הודעה למנהל תוך 30 יום על מכירה של זכויות ביחידה במתחם.

תמ"א 2/38 – יום המכירה

תמ"א 2/38 דומה במתכונתה לעסקת קומבינציה. • סעיף 49 לב'1 לחוק מסמ"ק: • "על אף האמור בחוק זה, היתה המכירה של הזכות הנמכרת לפי סעיף 49לג או 49לג1 לפי העניין ]כלומר תמ"א 38 ו – -38 2 ,,]מותנית בתנאי מתלה, או מכירה של זכות לרכישת זכות במקרקעין )בפרק זההאופציה(, יהיה יום המכירה המוקדם מבין אלה, ובלבד שנמסרה הודעה למנהל כאמור בסעיף 49לב2[ הודעה תוך 30 יום מחתימת ההסכם בטופס שקבע המנהל[: • )1 )המועד שבו התקיים התנאי או שבו מומשה האופציה, לפי העניין; • )2 )המועד שבו הוחל במתן שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק או המועד שבו החלה הבנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה, לפי העניין."

שווי העסקה לפי השווי ביום חתימת ההסכם:

א. שווי שירותי הבנייה, הכוללים בין השאר: • 1 .עלויות הבנייהתשומות בנייה )עלויות חומר ועבודה(. • 2 .עלויות תכנון ופיקוח. • לאמור לעיל יתווסף: • 3 .רווח קבלני סביר )%15%-20.) • 4 .מס ערך מוסף. • 5 .אגרות, מיסים והיטלים שמשלם הקבלן עבור בעל הקרקע כגון: מס שבח, היטל השבחה, דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל, אגרות בנייה וכו'. ב. תשלומים בכסף או בשווה כסף: • 1 .תשלום מזומן ע"י הקונהל"שירותי הבנייה" יתווספו סכומים שמשלם הקבלן לבעל הקרקע או במקומו, לרבות תשלומים שאינם קשורים לשירותי הבנייה, כגון: דמי שכירות למגורי בעל הקרקע בעת הבנייה. • 2 .פחות תשלום מזומן ע"י המוכרמשירותי הבנייה יופחתו סכומים שמשלם בעל הקרקע לקבלן )רק בגין מרכיבי שירותי בנייה שנלקחו בחשבון בסעיף א', כגון: מס ערך מוסף בגין הבנייה(.

שווי העסקההנחיות מש"חיש להגיש יחד עם ההצהרה על העסקה, בנוסף לחוזה ולמפרט, ניתוח של עלויות הבנייה. הניתוח צריך להיות מפורט וברור, רצוי בחתימת מהנדס. • עלויות הבנייה יתבססו על מחירים מקובלים בשוק, ולשם כך מומלץ שימוש במחירונים של משרד הבינוי והשיכון, דקל וחשב. ניתן להיעזר גם במחירון התאחדות הקבלנים המבוסס על מחירון משב"ש. • לפי הנחיות החב"קמסשבח, את התמורה המוצהרת ניתן לקבל רק כאשר הבדיקה העלתה, כי התמורה שהוצהרה הינה סבירה, דהיינו, שווי הקרקע הנמכרת, לו נמכרה במזומן, איננו גבוה מהתמורה המוצהרת בעסקת הקומבינציה

מרכיב החלק הנמכר )אחוז הקומבינציה( ייקבע בהתאם ליחס השווי המבונה שבין חלק הקבלן לחלק בעל הקרקע. • כאשר מדווח אחוז קומבינציה לפי יחס השטחים בלבד, יש לדרוש מהמצהיר גם את יחס השוויים. כך, לדוגמא, חלוקת שטחים באופן שווה כאשר המהות שונה )חניות מול מגורים, מסחר מול מגורים וכדו'(, יוצרת אחוז קומבינציה השונה מיחס השטחים. 15 שווי העסקה

לפי הנחיות חב"קמס שבח, רשות המיסים תבדוק את עלויות הבנייה בפועל כפי שידווחו לפקיד השומה ושומרת לעצמה הזכות לתקן השומות בעניין שווי התמורה וכן לבחון ביתר הקפדה דיווחים בעתיד. • הנחיה זו הינה בעייתית כאשר חלה התייקרות בעלויות הבניה לאחר יום המכירה

התייקרות עלויות בניה בעתיד עם ביטול החלופה השניה של סעיף 19(4) המועד הקובע לענין השווי הוא "מועד המכירה" קרי, מועד כריתת ההסכם. המסקנה המתבקשת הינה כי אם עלויות הבניה בפועל היו גבוהות )או נמוכות( יותר במועד הבניה יש לבדוק אם הדבר נובע מהתייקרויות שאירעו לאחר מועד המכירה ואם התשובה חיובית אין להביאן בחשבון בקביעת שווי המכירה.

שווי עסקת קומבינציה עם תנאי מתלה

כאשר נקבעים תנאים מתלים בדבר גודל התמורה שהמוכר יקבל בעסקאות קומבינציה, ותנאים אלה קשורים בהחלטת רשויות התכנון )כגון בקשה להגדלת אחוזי בנייה, שינוי ייעוד וכו'(: • קבלת התחייבות הצדדים לדווח על השינוי בעתיד ותיקון השומה בתוך 4 שנים לפי סעיף 85. • לחלופין, הוצאת שומה לפי הצפוי והקפאת החלק השנוי במחלוקת במסגרת השגה.

זכויות בניה שהתווספו עד הבניה

במידה וההסכם מתייחס לאפשרות של זכויות בניה עתידיות, המדובר בתנאי המשפיע על התמורה ויש בסיס לשינוי בהתאם. עם זאת פיסקה )3א( לסעיף 19 דוחה את יום המכירה ליום אישור התוכנית במידה והתמורה אינה כוללת מרכיב מזומן. • במידה וההסכם בין הצדדים אינו מתייחס לכך כי אז לכאורה אין לשנות את שווי העסקה שכן מדובר בעליית ערך לאחר מועד המכירה.

כיצד ניתן לקבוע את שווי העסקה במועד המכירה?

לגבי עסקת קומבינציה עם תנאי מתלה ניתנו פתרונות פרקטיים בחוזר מס שבח )ר' לעיל(. • מה הדין אם הבניה התעכבה מעל תקופת ה – 4 שנים המאפשרת את פתיחת השומה לפי סעיף ?85 • פתרון אפשרילקבוע את שווי העסקה על בסיס שערוך התמורות הצפויות.

מכירת דירת מגורים עם זכויות בניה סעיף 49ז'

ניצול הפטור על דירת מגורים מזכה לפי סעיף 49 מחייב את מכירת כל הזכויות בדירה. • כאשר נמכר בית מגורים והשווי הושפע לא רק משווי הבית נטו אלא גם ואולי בעיקר מזכויות הבניה הלא מנוצלות שיש לגביו. כי אז מפצלים בין השווי שיש לזקוף לדירת המגורים לבין השווי שיש לזקוף לזכויות הבניה לפי נוסחה שנקבעה בסעיף 49ז' לחוק: – לפי הנוסחה כאמור, מעריכים את שווי הדירה ללא זכויות הבניה הנוספות. השווי הזה כפול שניים פטור ממס אך לא יותר מתקרה שנקבעה על סך של כ – 700,996,1 שמתעדכן כל שנה בהתאם לעליית המדד. , שבנייתן הסתיימה לפני 1997.4.1 ,סכום הפטור הכולל – "דירות וותיקות" לא יפחת מ – 100,500 גם אם זה גבוה מכפל שווי דירת המגורים בלבד.

עסקת קומבינציה עם דירת מגורים הפיצול האנכי

סעיף 49א)ב( – שילוב של עסקת קומבינציה והפטור על דירת מגורים. בעסקת קומבינציה "נכונה" מתבצע מכר חלקי של הזכויות ואילו הפטור על דירת מגורים מחייב את מכירת כל הזכויות בדירה. סעיף 49א)ב( מאפשר לבצע עסקת קומבינציה במכר חלקי ולמרות זאת ליהנות מהפטור על דירת מגורים. יש לזכור שהפטור בגין דירת המגורים אינו על כל שווי העסקה אלא רק פטור חלקי במגבלות הנוסחה שנקבעה בסעיף 49ז' לגבי מכירת דירת מגורים שמחירה הושפע מזכויות בניה נוספות.

דוגמא לקומבינציה "ודירות יוקרה

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2013/5 • מכירת דירה עם זכויות בנייה בעסקת קומבינציה של %60( קבלן(. שווי מכירה של עסקת הקומבינציה נקבע לסך של 7 מיליון ש"ח. כאשר שווי הדירה )%100 )ללא הזכויות 5 מיליון ש"ח. • מאחר ובהתאם לתיקון סעיף 49א)ב( הפטור ניתן על חלק הנמכר הרי שמתוך 7 מיליון, 3 מיליון מיוחס לדירה )%60 X 5 מיליון( והשאר – 4 מיליון לזכויות. בדוגמא זו החל מיום 13.08.01 ועד ל – 13.12.31 3 מיליון פטורים ו – 4 מיליון חייבים. החל מיום 14.01.01 ,עם כניסתו לתוקף של 49א)א1 ,)הגבלת הפטור לדירות יוקרה, יש להשוות את שווי הדירה ללא הזכויות לתקרה לדירות יוקרה. מאחר ונמכרו %60 ,יש להשוות ל – %60 מהתקרה, כלומר התקרה הרלוונטית – 7.2 מיליון חייבים 300,000 עוד יהיו 1.1.14 – מה החל ולכן(. מיליון 4.5 X 60%( במס, אולם בכפוף להוראות המעבר הם יהיו זכאים לחישוב הליניארי החדש. סה"כ 3.4 מיליון ש"ח חייבים במס )4 מיליון חישוב רגיל ו – 000,300 חישוב ליניארי חדש( ואילו 7.2 מיליון פטורים.

בעיית המע"מ

עסקת קומבינציה כוללת שתי עסקאות החייבות במע"מ: – עסקת שרותי בניה: החייב במס הינו הקבלן. – מכירת המקרקעין. במידה והמוכר אינו עוסקעסקת אקראי. • כאשר המוכר הינו פרטיהקבלן מוציא חשבונית עצמית )תק' 6ב'(.

דוגמה: • שווי )כולל מע"מ( רכישת החלק הנמכר = שרותי הבניה – $180k.1. • שווי )כולל מע"מ( מכירת החלק הנמכר בעתיד ע"י הקבלן – $360k.2 • מע"מ )%18 )בגין מכירת החלק הנמכר בידי הפרטי – $180k – חל על הקבלן המוציא חשבונית עצמית. • מע"מ בגין המכירה בעתיד ע"י הקבלןחל על הקבלן – $360k – לא ניתן לקזז את המע"מ בגין הרכישה בשל הוצאת חשבונית עצמית. • התוצאה : עיוותהקבלן סופג את המע"מ בגין הרכישה. )בפועל "הנזק" מגולם במחיר הדירה(. • ר' סעיף 5( ב( לגבי מכירת דירת מגורים שנרכשה מפרטי ע"י קבלןשם נפתרה הבעיה )המע"מ יחול רק על ההפרש בין המכירה לקניה(.

השאר לנו פרטים ונחזור בהקדם



2018-04-05T17:22:02+00:00