מהי הפקעת קרקע ?

הפקעת מקרקעין היא העברה כפויה בתמורה או ללא תמורה של מקרקעין (הקרקע). הפקעת מקרקעין מתבצעת בהתאם להוראות החוק, על ידי רשויות המדינה לצורכי ציבור בלבד, כגון: דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תחנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים, מחסנים ציבוריים, מיתקני ביוב, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאיפשר שר הפנים. ההפקעה יכולה להתבצע ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה, חברת החשמל, מע"צ, ורשויות ציבוריות אחרות.

בעניין הפקעת מקרקעין קיימים חוקים רבים המעניקים למדינה ולרשויות החוק את הכוח להפקיע קרקע פרטית לצורכי ציבור ובין היתר ניתן למנות את החוקים הבאים: פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943, חוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965, חוק המים התשי"ט- 1959 (בסמכות חברת מקורות להפקיע שטחים לבעלותה להובלת מים), חוק העתיקות התשל"ח- 1978 ועוד. החוק המרכזי המקנה סמכות רחבה וכללית להפקיע מקרקעין בישראל הינו פקודת הקרקעות המסמיכה את שר האוצר להפקיע את הבעלות במקרקעין או זכויות אחרות בהם.

פקודת הקרקעות

פקודת הקרקעות מסמיכה את שר האוצר להפקיע מקרקעין. פקודת הדרכים ומסילות הברזל – הסמכות להפקיע קרקעות נתונה בידי שר העבודה ושר התחבורה ומותנת בכך שהפקעת הקרקע היא למטרת סלילת דרך ודרושה לפיתוח הארץ. חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום – מטרת הפקעת הקרקע היא להקנות סמכויות מיוחדות לפינוי ובינוי של אזורים הזקוקים לשיקום. חוק התכנון והבנייה מאפשר לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בכל עת, לאחר תחילת תקפה של תכנית מתאר מקומית או של תכנית מפורטת, להפקיע מקרקעין בתחום התכנית, כשהפקעתם דרושה, לדעת הועדה המחוזית, למטרה ציבורית שלה נועדו בתכנית האמורה, והיא חייבת לעשות כן אם הועדה המחוזית, לאחר התייעצות אתה, דרשה זאת ממנה; אם בתכנית כאמור נועדו המקרקעין להפקעה, אין ההפקעה טעונה הסכמת הועדה המחוזית. על פי החוק יכולה רשות תכנונית להפקיע מקרקעין על ידי ביצוע הפעולות הבאות: שינוי ייעוד הקרקע "לצרכי ציבור" (שלב תכנוני) הפקעת המקרקעין, שיועדו לצורכי ציבור, על ידי הוועדה המחוזית (השלב הקנייני).

היבטי הפקעה מכוח חוק התכנון והבניה

איך מתבצע הליך הפקעת קרקע?

עפ"י פקודת הקרקעות, שר האוצר רשאי להפקיע קרקע. אם בכוונתו לעשות כן, עליו לפרסם ברשומות על כוונת הפקעת הקרקע. ההודעה תפרסם עפ"י הנוסח המופיע בחוק ועליה לכלול, בין היתר, האם הפקעת הקרקע זמנית או לצמיתות, האם קיימת הסכמה למשא ומתן ועוד. לא מספיק לפרסם ברשומות על כוונת ההפקעה, יש לשלוח הודעה בדבר כוונת ההפקעה לכל אדם ששמו רשום בפנקסי המקרקעין כבעל זכות או טובת הנאה במקרקעין. על רשם המקרקעין לגרום לכך שתירשם הערת אזהרה בדבר פרסומה של אותה הודעה. על הרשות המפקיעה לפרסם ברשומות את מועד מסירת החזקה במקרקעין. מועד זה לא יפחת מחודשיים מתאריך פרסום ההודעה אלא אם המקרקעין דרושים באופן דחוף.

עם תום התקופה הנקובה, רשאית הרשות המפקיעה להיכנס למקרקעין ולתפוס בהם את החזקה. במידה והבעלים מסרבים למסור את החזקה במקרקעין, הרשות המפקיעה רשאית לפנות לבית המשפט המחוזי לקבלת צו מסירת החזקה. בית המשפט ייתן את הצו כאמור לאחר שבדק כי הרשות המפקיעה מילאה את כל המוטל עליה וכי הרשות המפקיעה זכאית ליהנות מהחזקה.

חוק התכנון והבניה קובע כי במידה ולא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה עפ"י פקודת הקרקעות ולכן הכללים שפורטו בעניין פרסום ומסירת הודעה למסירת חזקה ולעניין סמכותו של בית המשפט למתן צו למסירת החזקה ישימים גם בהפקעה לפי חוק התכנון והבניה.

עפ"י הוראות החוק, הועדה המקומית בהודעה ברשומות רשאית להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשלה או של היועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה האמורה, לענין המקרקעין העומדים להפקעה, הכל בשינויים ובתיאומים שפורטו בחוק.

על מנת להפקיע נכסי מקרקעין על פי חוק התכנון והבניה, הרי שבשלב הראשון יש לפרסם תכנית בה ייקבע ייעוד המקרקעין לצרכי ציבור. רק לאחר פרסום התכנית ואישורה ניתן להפקיע את המקרקעין מידי בעליהם. לעיתים קרובות עובר זמן רב בין פרסום התכנית לבין ההפקעה בפועל. בזמן זה מוצא בעל המקרקעין את עצמו ללא יכולת לפתח את הקרקע לאור ההפקעה הצפויה ועל כן ערך הקרקע יורד עוד בטרם הופקעה הקרקע בפועל.

הועדה המקומית רשאית להיכנס לאותו חלק של מקרקעין שמותר לה להפקיע ללא תשלום פיצויים ולקנות חזקה בו, לאחר שנתנה לבעל המקרקעין הודעה בכתב שלושים יום מראש; ההודעה תינתן בדרך שתיראה לועדה המקומית, לרבות פרסום בעתון יומי, ורואים אותה כאילו נתקבלה ביום נתינתה או ביום הפרסום; זכות הכניסה וקבלת החזקה אינה מותנית בצו של בית המשפט.

על מנת לתקוף את חוקיות ההפקעה, יש לבחון היטב האם נפלו פגמים בהפקעת הקרקע. רק פגם היורד לשורש המעשה המינהלי ואינו ניתן לריפוי, יפסול את הפקעת הקרקע.

פיצוי עקב הפקעה לצורכי ציבור

העיקרון הוא כי בעל מקרקעין אשר הפקיעו מידיו את הקרקע יזכה לפיצויים אך כפי שיפורט בהמשך ייתכנו מצבים שבהם בעלי הקרקע לא יזכו לפיצויים עפ"י חוק.

הרשויות המפקיעות חייבות בתשלום מלא עבור "מחוברים" (שהם מבנים, גידולים, מתקנים וכל דבר אחר המחובר חיבור של קבע לקרקע). בנוסף חייבות הרשויות המפקיעות בפיצוי עבור הקרקע בניכוי חלק ממנה שבה הכיר החוק. החלק שאינו חייב בפיצוי בהפקעות לפי חוק התכנון והבניה הינו עד 40% משטח החלקה. החלק שאינו חייב בפיצוי בהפקעות לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) הינו עד 25% משטח החלקה. במידה ומפקיעים יותר מ- 40% מהמקרקעין שבבעלותך לפי חוק התכנון והבניה, ישולם פיצוי מלא, הפיצוי ישולם החל מהמ"ר הראשון שמפקיעים לפי שווי שוק. סכום הפיצויים נקבע באמצעות הערכת שמאי שמתייחסת למספר קריטריונים מקובלים. זאת, מבלי להתחשב בכך שמדובר בהפקעה וללא שקלול העלייה בערך המקרקעין לאור תכניות הפיתוח העתידיות. חשוב לציין, כי קביעתו של שמאי מטעם הרשות המקומית אינה מהווה סוף פסוק, ושניתן בהחלט לערער עליה באמצעות שמאות נגדית ובערכאות שונות.

על פי הפסיקה החלה, מקום בו מתאשרת תכנית לשינוי ייעוד ובשל כך מביאה לפגיעה במקרקעין והפגיעה כרוכה גם בכוונה להפקיע בעתיד את אותם מקרקעין, יצר השימוש בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה את גישת הפיצוי ה"דו-שלבי", לפיה בשלב הראשון בעל הקרקע יתבע לצורך קבלת פיצוי בגין ירידת ערך הנובעת מהעובדה שייעוד הקרקע שונה מיעוד פרטי לצורך הציבורי, (תביעת 197), ואילו בשלב השני, שייתכן ויחול שנים רבות אחר כך, יתבע בגין עצם ההפקעה – נטילת הקרקע מידי הבעלים (פיצויי הפקעה). כלומר, סעיף 197 בא במטרה לסייע למי שנפגע על ידי תכניות, ולאפשר מאפשר לבעל הקרקע לקבל פיצויים עקב ירידת ערך מקרקעיו וזאת עוד בטרם הופקעה ממנו הקרקע בפועל.

עם זאת, נקבע בחוק ובפסיקה כי אם לא דרש בעל המקרקעין את הפיצוי על ירידת הערך תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית לא יוכל לתבוע את ירידת הערך בעת ההפקעה בפועל, שכן בשלב ההפקעה ניתן פיצוי בגין מקרקעין "פגועים" בלבד. למעשה מהווה הפיצוי במקרה זה מעין "מקדמה" על חשבון הפקעת הקרקע שנעשית בשני שלבים.

לדוגמא, מצב בו בקרקע בייעוד חקלאי מתאשרת תכנית המשנה ייעודה לצורך ציבורי כגון: הקמת חניון ציבורי, ברי כי לא תהיה אפשרות לבצע את סלילת החניון הציבורי, אלא לאחר הפקעת המקרקעין, אולם הפגיעה בקרקע היא מיידית ואינה קשורה לביצועה של ההפקעה העתידית שאין לדעת מתי תבוצע. כמובן שאין בכך כדי לגרוע מזכותו של בעל הקרקע לקבל בעת מועד הפקעת הקרקע פיצויי הפקעה, אלא, שבמועד ההפקעה, הפיצוי יחושב כבר על יסוד ערכם של המקרקעין לאחר שינוי הייעוד ולפיכך, לא יהיה בשיעור הפיצויים עבור ההפקעה לכשעצמו על מנת לבטא את מלוא הפגיעה שנגרמה למקרקעין בהשוואה לשווים ערב אישור תכנית לשינוי ייעוד המקרקעין.

פיצוי נוסף שניתן מכוח סעיף 197 ניתן במקרה בו המקרקעין אינם יוצאים מידי בעליהם ואף על פי כן ערכם הכלכלי יורד כגון: פגיעה עקיפה, פגיעה בהפחתת זכויות המקרקעין ו/או כל פגיעה שאינה מהווה שלב מקדים להפקעה), במקרים אלה עקב שינוי תכנוני במקרקעין יורד ערך הקרקע וגם עקב כך מפוצה הבעלים לפי סעיף 197 לחוק. המחוקק מצא לנכון לחזק את זכות הקניין וקבע בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, כי בעל זכות במקרקעין זכאי לפיצוי בגין ירידת שווי מקרקעין כתוצאה מאישורה של תכנית, ובתנאי כי ירידת ערך הקרקע אינה חורגת מ"תחום הסביר".

התיישנות פיצויי הפקעה

על תביעות לפיצויי הפקעת קרקע חלה תקופת התיישנות של 7 שנים, כקבוע בחוק ההתיישנות לגבי תביעות כספיות, מרוץ ההתיישנות מתחיל לכל המאוחר בעת תפיסת החזקה במקרקעין.

על תביעות פיצויים בגין פגיעה תכנונית (ס' 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965), קובע החוק תקופת התיישנות של 3 שנים ממועד מתן תוקף לתכנית הפוגעת.

האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ויש להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום המקרקעין וזאת כדי למצות את הזכויות הקיימות.

השאר לנו פרטים ונחזור בהקדם



התקשר